21 марта 2023
16:27
В последние годы Нижегородская область все чаще становится местом реализации масштабных инвестпроектов. Комплексное развитие территорий, реставрация памятников архитектуры, создание инновационных пространств — важным звеном в цепочке всех этих преобразований выступает региональное министерство имущественных и земельных отношений.
Значимые достижения, проблемные моменты и перспективные планы глава Минимущества Сергей Баринов обсудил с корреспондентом GIPERNN.RU. Как изменится Нижний Новгород через пять лет? Зачем исторические здания превращают в жилые дома? Какая судьба ждет печально известные нижегородские долгострои? Ответы на эти и другие вопросы — в нашем большом интервью с министром имущественных и земельных отношений Нижегородской области.
Инвестиции и земельный совет
Сергей Анатольевич, расскажите, что представляет собой совет по земельным и имущественным отношениям Нижегородской области? В чем его принципиальные отличия от инвестиционного совета, который действовал в регионе до середины 2018 года?
Совет по земельным и имущественным отношениям представляет собой матричную структуру органов власти, которые в рамках своей компетенции определяют, возможно ли реализовать тот или иной проект. Например, Управление госохраны ОКН должно решить, можно ли возвести девятиэтажный дом неподалеку от объекта культурного наследия, а Роспотребнадзор — повлечет ли это наложение санитарно-защитных зон. Аналогичная ситуация — с Минградом, Минэкологии и другими ведомствами: каждое «примеряет» решение по проекту в рамках своей компетенции.
От инвестиционного совета по земельным и имущественным отношениям отличается модернизированным подходом. Мы изменили дорожную карту — сделали ее намного более сегментированной и подробной. Это дает понимание, какие шаги совершает инвестор для того, чтобы выйти на проект, и в какие сроки это произойдет. Также был создан Центр содействия строительству — обслуживающий сервис для инвесторов. Он позволяет дополнительно проработать как сам проект, так и проблемы, которые могут возникнуть в ходе его реализации.
Может ли земельный совет отменить решение, утвержденное когда-то инвестсоветом?
Да, у нас есть соответствующие статус и полномочия. Но отмена решения возможна, только если министерство видит, что проект не реализуется и не планируется к реализации. Часть земель в области находится «в загашниках» у лиц, которые в свое время взяли участки в аренду с целью последующей перепродажи реальным инвесторам. Сейчас мы отслеживаем такие ситуации благодаря подробным дорожным картам, серьезной дисциплине и контролю.
Как часто одобренные инвестпроекты остаются только на бумаге? По каким причинам это может происходить?
Существуют инвесторы, которые хотели реализовать проект, но не смогли, поскольку попали в тяжелую ситуацию. Таких случаев мало, порядка 1,5% от общего числа. Например, у компании был партнер, который планировал выделить деньги, но по каким-то причинам этого не произошло. Или, скажем, фирма надеялась получить иностранное оборудование, но не смогла этого сделать. Также случается, что инвестору не удается получить кредит, либо его финансовое положение ухудшается из-за сторонних факторов. Если мы фиксируем неисполнение дорожной карты, то запускаем расторжение договора аренды участка либо отмены решения инвестсовета, чтобы предложить участок другой компании.
Какие решения, принятые на совете по земельным и имущественным отношениям, вы считаете наиболее значимыми для Нижегородской области?
Ряд территорий представляет для нас особый интерес. В первую очередь это центральная часть Нижнего Новгорода, наше «лицо». Там будут реализованы проекты ИТ-кампуса, квартала высоких технологий, террасного парка. Следующая площадка — Гребной канал и полуостров Печерские пески. В ближайшие пять лет в этой зоне появятся океанариум, клуб кемперов, культурный объект «Россия — моя история», экопарк с термами и гостиницами, спортивная инфраструктура и — где это возможно — жилые дома.
Еще на двух прибрежных участках областного центра планируем реализацию механизма комплексного развития территорий (КРТ). Это отрезки от Канавинского до метромоста и от метромоста до Молитовского моста. Преображением первого займется компания GloraX, второго — ООО «Черниговская набережная». Территории ждет комплексная перезагрузка — начиная от укрепления берегов, заканчивая строительством новой инфраструктуры и жилищных объектов.
Развитие получат Шуваловский канал и сормовская промзона: большое число инвесторов намерены реализовать там свои проекты, в том числе в рамках импортозамещения. Отдельное направление работы — Дзержинск и особая экономическая зона «Кулибин». Также в городе химиков появится экотехнопарк — проект, который позволит трансформировать отходы в новые продукты для производства.
Нельзя не отметить и концессии по строительству новой социальной инфраструктуры. Сегодня в отдельных районах не хватает школ, детских садов, ФОКов. Проблема постепенно решается, и Минимущества принимает в этом активное участие. Дополнительно мы планируем утвердить программу по освобождению участков от прав третьих лиц для строительства социальной инфраструктуры. В ближайшие полгода будет готов перечень территорий, на которых мы сосредоточим свои усилия. В основном это промзоны, заброшенные гаражные территории — таких в Нижнем Новгороде очень много.
Восстановление памятников архитектуры
В регионе существует целый ряд мер поддержки инвесторов, готовых вложиться в восстановление памятников архитектуры. Какие из них являются самыми востребованными?
Крайне успешный механизм — предоставление компенсационных земель за реставрацию муниципальных и региональных ОКН. Недавно на уровне Госдумы РФ такая схема была принята за основу для реализации в других регионах. На территории Нижегородской области она также получит новое развитие: мы планируем распространить ее на муниципальные образования.
Еще одну меру поддержки мы «упаковали» в КРТ. Она дает возможность получить дополнительный земельный участок под комплексное развитие за реставрацию памятников архитектуры, которые находятся за границами так называемой реновации. Также существует механизм, позволяющий компенсировать собственникам до 70% затрат, потраченных на реставрацию. Субсидию в этом случае выплачивает Управление госохраны ОКН.
По отдельным территориям работа ведется совместно с АНО «АСИРИС». В частности, это кварталы церкви Трех Святителей, Студеный квартал, территория в границах улиц Шевченко и Малой Ямской. Там находятся сложноокупаемые деревянные объекты. «АСИРИС» приводит здания в порядок, после чего их можно включить в экономику в качестве площадок под аренду.
Предложение арендовать неиспользуемые ОКН за 1 рубль на срок до 49 лет не пользуется популярностью. Как вы считаете, почему? Возможна ли модернизация механизма в дальнейшем?
Реставрация памятников архитектуры требует очень больших вложений — от 60 до 100 млн рублей. При этом готовый объект получается очень сложным в плане эксплуатации. И это не собственность, а только аренда. Такого уровня затраты могут позволить себе либо меценаты, либо те, кто заинтересован в восстановлении конкретного дома. Например, того, который находится по соседству с их собственностью. Мы намерены прийти к компромиссному решению — субсидировать затраты на восстановление ОКН тем инвесторам, которые приобрели их у нас в собственность. Сейчас готовится список из нескольких пилотных объектов. Каких именно, озвучим после утверждения окончательного перечня.
Как вы относитесь к тренду восстанавливать ОКН через приспособление к современному использованию? К примеру, Дом чекиста на Малой Покровской. В разное время обсуждались возможности превратить его в ЖК, офис IT-компании, ресторан, фитнес-клуб и спа-салон. Появилась ли определенность в этом вопросе?
Дом Чекиста — очень сложный объект. Ранее у него было два собственника, одним из которых являлось публично-правовое образование, не желавшее реставрировать здание. Мы добились консолидации, в результате чего постройкой сейчас владеет только одно лицо. Проект реставрации готовился долго, был очень тяжелым. В итоге мы отказались от идеи изъятия Дома Чекиста в собственность региона. Подарить зданию вторую жизнь должен инвестор, который трансформирует его для современного использования. Решено, что в 2025 году Дом Чекиста будет приспособлен под жилье и общественные пространства. По предварительным данным, реализация проекта потребует более 1 млрд рублей.
Еще один пример памятника архитектуры, который планируется восстанавливать путем приспособления к современному использованию, — ДК имени Ленина. Предполагается, что он тоже станет жилым домом. Как вы оцениваете этот проект?
С домом культуры имени Ленина — аналогичная история. Сегодня в Канавинском районе достаточно много площадок для культурно-массовых мероприятий. Насколько целесообразно было бы возвращать ДК его истинную функцию — большой вопрос. Такая реставрация, проведенная за бюджетные деньги, обошлась бы в 1,5 млрд рублей. Поэтому мы пришли к выводу, что нужно менять назначение объекта и восстанавливать его за счет средств инвестора. В результате большая часть бывшего дома культуры будет отдана под жилые пространства, а около 2600 «квадратов» отойдет под общественные пространства, кружки. Сейчас проект проходит экспертизу. Как только мы получим заключение, выйдем на получение разрешения на строительство. Ожидаем, что это произойдет во второй половине 2023 года. Увидеть готовые результаты преображения рассчитываем еще через два года.
Земли в обороте
Новая мера поддержки — предоставление инвесторам участка за ликвидацию на нем несанкционированных свалок. К каким объектам инвесторы проявляют интерес? Как в будущем они смогут использовать полученные земли?
Мера поддержки, разработанная совместно с Минэкологии, призвана решить две задачи: рекультивировать свалки, которые не всегда получается ликвидировать за счет бюджетных средств, и вовлечь освобожденные территории в оборот. Бонусный участок можно получить не только на месте бывшей свалки, но и неподалеку. Сейчас правительство Нижегородской области разрабатывает подзаконный акт для реализации данного механизма. Работа ведется совместно с инвесторами. Рекультивация участков будет очень глубокой, так как земли должны стать пригодными для нового строительства, в том числе жилищного.
В декабре 2022 года Минимущества подало иск о банкротстве ГК «Города», которая должна была построить семейный парк на Бору. Расскажите, пожалуйста, подробнее об этой ситуации.
Предложение о реализации этой задумки инвестор подал несколько лет назад. На тот момент его планировал профинансировать один из крупных банков. Сам проект был достаточно глубоко проработан: ГК «Города» подготовила предпроектные решения, провела переговоры с «Союзмультфильмом», чтобы сделать интерактивный парк. Однако впоследствии по своим причинам компания полностью остановила реализацию проекта, после чего мы оперативно разорвали с ними отношения. Сейчас заново прорабатываем эту идею с инвесторами. Частично территория будет коммерциализирована, частично станет общественной. Надеюсь, что в этом году мы окончательно завершим согласование концепции и выйдем на ее реализацию в 2024-м.
В прошлом году в Нижегородской области прошла государственная кадастровая оценка земельных участков, в 2023 году переоценка коснется объектов недвижимости. По словам бизнес-омбудсмена Павла Солодкого, некоторые предприниматели уже ощутили резкий рост кадастровой стоимости — в отдельных случаях в 10, а то и в 20–30 раз. Почему так происходит?
Кадастровая оценка земельных участков, которую проводили в 2011-м и 2014-м годах, не соответствует современным рыночным стратегиям. Это были «первые ласточки», в ходе которых не учитывались ряд важных моментов: зонирование, информация о подключении к газу, близость к магистралям и прочее. В этот раз министерство провело очень серьезную работу. Мы проработали коммерческую значимость участков, обеспеченность их коммуникациями, учли расстояние от районных центров, пересмотрели целевое использование, изучили реальный рынок. Кроме того, мы перегруппировали участки, ликвидировав раздел «прочее». Все это привело к более совершенному, устойчивому состоянию кадастровой стоимости земельных участков в Нижегородской области.
Отмечу, что в этом году проходит оценка объектов капитального строительства. Многие услуги для удобства как бизнеса, так и жителей мы вывели в онлайн, на портал «Госуслуги». Предварительный отчет по кадастровой оценке планируем подготовить в III квартале этого года, тогда же начнем принимать замечания.
Еще одна важная тема — предоставление бесплатных участков многодетным семьям. В прошлом году вы отчитались, что всех претендентов обеспечат землей до 2025 года. Расскажите, как идет выполнение этого плана?
На начало года в министерстве на учете состояло 1244 семей, из них в очереди на предоставление участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 732, а на предоставление участков для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — 512.
В 2022 году мы начали жеребьевки земельных участков для ИЖС в новом микрорайоне Везломская слобода на Бору, у деревни Оманово, и предоставили 247 земельных участков. В 2023 году планируем предоставить еще 320–340 таких участков, а оставшиеся многодетные семьи обеспечим земельными участками для ИЖС в 2024 году. В результате, как и обещали ранее, все многодетные семьи, состоящие в министерстве в очереди на участки ИЖС, должны получить землю до 2025 года.
Напомню, что эта территория у деревни Оманово будет обеспечена всей необходимой инфраструктурой, строительство которой разделено на пять этапов. С 2022 года ведется освоение территории первого этапа строительства, и именно на ней мы сейчас выдаем участки.
Земли под личное подсобное хозяйство министерство планирует предоставлять в Богородском и Городецком районах — в деревнях Бурцево, Полежайки и Охотино, а также поселке Мирный; по ним сейчас корректируется градостроительная документация. В 2023 году мы планируем предоставить семьям, состоящим на учете в министерстве, примерно 130–140 земельных участков для ведения ЛПХ — это станет хорошим заделом на следующие периоды.
Долгострои и реквизиция
Хотелось бы обсудить вопрос сноса недостроев, расположенных в Нижнем Новгороде. По каким самым крупным объектам сейчас работает министерство и каковы успехи этой работы?
Сносом и реконструкцией подобных объектов занимается подведомственная организация нижегородского правительства — КП НО «ДОМ.НН». Сегодня в фокусе организации находится недострой на улице Голованова, он должен быть снесен. Еще один известный объект незавершенного строительства — 15-этажка на улице Медицинской, которую в прошлом году признали самовольной постройкой. Ее в рамках договора мены мы передали компании «Автобан». Инвестор планирует снести долгострой и возвести на его месте новый жилой комплекс. Взамен мы получили участок под строительство школы.
К слову о крупных недостроях. Какова судьба незавершенной многоуровневой парковки, расположенной за ТЦ «Этажи»? Будет ли она снесена или, наоборот, достроена?
Этот объект имеет долевую форму собственности. На протяжении примерно пяти лет мы вели переговоры с владельцами. По имеющимся данным, они намеревались достраивать парковку без документов, «серым путем», а после вводить в эксплуатацию через суд. Конечно, мы не потворствуем таким схемам: вольный формат не гарантирует, что готовый объект будет отвечать всем требованиям безопасности. Мы предложили собственникам свой вариант — легально достроить парковку за три года, заручившись поддержкой Минимущества. Однако они не согласились. В настоящее время договор аренды на объект расторгнут в судебном порядке, и суд может принять одно из двух решений: снос паркинга либо его изъятие. Наше министерство выступает за первый вариант. Планов на территорию в случае ее освобождения пока нет — будем советоваться с мэрией на этот счет.
Насколько активно нижегородцы пользуются возможностью бесплатно оформить в собственность участки под частными домами-самостроями?
До логического завершения доведено четыре проекта. Путь оформления земельных участков в собственность от «а» до «я» пройден совместно с ГКУ НО «Государственное юридическое бюро». В процессе мы выяснили, что в нормативную базу необходимо добавить ряд «смягчающих» условий, позволяющих оформлять землю на более гибких условиях. В частности, планируем сократить срок, в течение которого собственник должен владеть землей: сейчас он составляет 15 лет.
В 2021 году вы рассказывали, что более 40 зданий на территории Нижнего Новгорода планируется изъять по реквизиции. Расскажите, как идет работа в этом направлении?
Решение по реквизиции принято по 22 объектам недвижимости, из которых уже изъяты восемь земельных участков с расположенными на них зданиями и семь земельных участков в СНТ «Родник». Ярким примером реализации механизма реквизиции является снос разрушенного здания с рваным фальшфасадом на Рождественской, 10А. Этот объект на протяжении многих лет не только «мозолил глаза» нижегородцам, но и портил облик как одной из главных исторических улиц. Постройку снесли в августе 2021 года, а летом 2022-го на ее месте заложили храм во имя Пресвятой Живоначальной Троицы. Еще один пример реквизиции — Дом Зарембы на Большой Печерской, 12. Поскольку владелец — физическое лицо — не выполнял обязанности по сохранению ОКН, здание изъяли. В дальнейшем будет принято решение о восстановлении памятника архитектуры.
Самооценка
Как бы вы оценили работу министерства имущества и земельных отношений за 2022 год? Что удалось, а над чем, напротив, нужно работать усерднее? Какие главные вызовы вы видите для себя в наступившем 2023 году?
В последнее время в работе министерства многое изменилось. Добавились новые механизмы, требующие более глубокой проработки и комплексного подхода, например КРТ. Также на нашу тактику повлияла налоговая мобилизация — система, позволяющая увидеть состояние каждого объекта на территории Нижегородской области, определить его проблемы и преобразовать в источник дохода. Это тяжелая задача: есть те, кто не регистрируют права собственности, а некоторые объекты по тем или иным причинам «выпадают» из налогового оборота. Эта же работа породила огромный потенциал в поиске объектов бездоговорного использования: мы стараемся выявлять их и ставить на учет. Также есть такие серьезные задачи, как, например, проведение санации или реквизиции, о которой мы уже поговорили сегодня.
Огромная нагрузка на министерство привела к необходимости цифровизации и автоматизации нашей работы. Это то, с чем мы пока не справились в 2022 году, но надеемся справиться в 2023-м. Хотя уже сейчас по всем перечисленным направлениям мы имеем хорошие показатели. Дополнительно в фокусе Минимущества остаются проекты КРТ и концессионные соглашения. Являясь важными элементами этих направлений, мы стремимся максимально быстро принимать необходимые решения и «готовить почву» для работы с территориями любой сложности.
Вы являетесь кандидатом психологических наук. Работа министра всегда связана с людьми, их проблемами и судьбами. Помогает ли ваше первое образование в вашей профессиональной деятельности?
Помогает в двух моментах. Во-первых, в работе часто приходится иметь дело с личными обращениями граждан или представителей организаций — люди приходят и рассказывают свои истории. Навыки в сфере психологии помогают отличить правду от попытки манипуляции и принять правильное решение. Во-вторых, зачастую возникает необходимость быстро сформировать команду для решения определенных задач, хорошо подготовить и замотивировать ее. Я люблю сложности — это кладезь возможностей для реализации системных подходов и принятия грамотных решений. Поэтому своим коллегам я всегда предлагаю сложные проекты, помогающие глубоко понять те или иные вопросы.
Блиц
Основная читательская аудитория GIPERNN.RU интересуется сферой недвижимости. Разрешите в заключение нашей беседы провести небольшой блиц о ваших личных предпочтениях. Я задам пять коротких вопросов, а вы быстро на них ответите.
- Мегаполис или жизнь за городом?
- 50/50
- Квартира или дом?
- Дом
- Однушка в центре или трешка в спальном районе?
- Однушка в центре
- Аренда или ипотека?
- Ипотека
- Сталинка или новостройка?
- Сталинка
